В поисках баланса
Тарифы на обслуживание жилья должны стимулировать, а не ограничивать
Идея установления справедливых и экономически оправданных тарифов на содержание и эксплуатацию жилых помещений в МКД поддерживается экспертным сообществом. Не секрет, что тарифы во многих регионах и муниципальных образованиях завышены. Но насколько? Ответить на этот вопрос бывает непросто, ведь дома, которые находятся на обслуживании УК, различаются возрастом и техническим состоянием. Можно ли унифицировать тарифы на жилищные услуги? И на что следует опираться в расчетах? Попытку заполнить имеющийся методологический пробел предприняли в Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН). Еще в 2015 году Ассоциация провела исследование и выявила города с самыми высокими и самыми низкими тарифами на обслуживание жилых помещений. Так как в структуре себестоимости обслуживания жилищного фонда около 50% составляет фонд оплаты труда (ФОТ), то жилищные тарифы должны зависеть от заработной платы людей, обслуживающих тот или иной дом. А та, в свою очередь, определяется средним уровнем заработной платы в регионах. Поэтому в АКОН связали величину тарифов с уровнем региональных зарплат и вычислили соответствующий индекс. Первоначально индекс был высчитан для крупных городов-миллионников европейской части России. И выяснилось, что «эталонным» городом в этом отношении является Ростов-на-Дону. Именно в этом мегаполисе, где работают как государственные, так и частные УК, соотношение тариф∕зарплата является оптимальным. Эксперты АКОН даже назвали выведенный ими показатель «индексом Ростова».
И вот новое исследование. При его проведении эксперты ассоциации усовершенствовали методику и расширили список городов, включив в него 82 региональных центра России. И оказалось, что тариф на содержание и эксплуатацию жилого помещения, как правило, не связан напрямую с себестоимостью производства конкретной услуги. Во многих городах он складывается эмпирически, исходя из нормативного способа определения затрат. В результате выявился большой разброс значений в соотношении тариф/зарплата. В 23 городах приведенная стоимость тарифа при пересчете на тариф и зарплату Ростова-на-Дону оказалась занижена. При этом максимальное отклонение от «эталонного» значения достигало 9 руб./кв. метр в месяц (Магас, Ингушетия). В 58 городах тарифы были завышены, предельное отклонение составило 6,5 руб./кв. метр в месяц (Нижний Новгород). Данные расхождения никак не связаны со среднемесячной заработной платой в городах — региональных центрах. Они свидетельствуют о другом — об уровне конкуренции в городах среди управляющих организаций, работающих в сфере ЖКХ. Там, где тарифы завышены — низкая конкуренция, а там, где тарифы занижены, — высококонкурентный рынок управления многоквартирным жилым фондом. Таким образом, решение проблемы необоснованного роста тарифов видится не только в их регулировании (ограничении), но и в создании благоприятной бизнес-среды и усилении конкуренции. Негативное влияние на рынок обслуживания МКД могут оказывать как слишком высокие, так и заниженные тарифы.
Полная версия «Индекса Ростова» размещена в разделе «Исследования».
Источник: Строительная газета