/ Рынок жилой недвижимости

Индекс Ростова в 2017 году

28.11.2017 Индекс Ростова в 2017 году

Ассоциация АКОН усовершенствовала методику, произвела новые расчеты для построения Индекса Ростова на 2017 г, а также расширила список городов, включив в него 82 региональных центра России. Изначально Индекс был построен 2015 году для наиболее крупных городов-миллионеров европейской части России, а Ростов-на-Дону выбран в качестве эталона, как крупнейший мегаполис. В данном городе было выявлено оптимальным соотношение тариф/зарплата, то есть тарифная ставка на содержание помещений в номинальном выражении здесь ниже, чем в других городах-миллионерах, и в этих условиях успешно работают государственные и частные управляющие компании.

Данные исследования показывают, что тариф на содержание и эксплуатацию жилого помещения не связан с прямой себестоимостью производства конкретной услуги. Во многих городах он складывается эмпирически исходя из нормативного способа определения затрат. Так как, в структуре себестоимости обслуживания жилищного фонда около 50% составляет фонд оплаты труда (ФОТ), то при расчетах жилищно-коммунальные тарифы должны зависеть от заработной платы людей, обслуживающих тот или иной дом. А поскольку уровень средней заработной платы в регионах разный, то и тарифная ставка также должна иметь зависимость. Однако данные Индекса Ростова свидетельствуют об отсутствии такой закономерности: при расширении списка городов в большей степени проявился разброс значений в соотношении тариф/зарплата. По результатам Индекса Ростова в 2017 году в 23 городах приведенная стоимость тарифа при пересчете на тариф и зарплату Ростова-на-Дону занижена с максимальным отклонением до 9 руб./кв.м. в мес. (г. Магас), а в 58 городах завышена с предельным отклонением до 6,5 руб./кв.м. в мес (г. Н-Новгород). Данные расхождения никак не выявляют зависимость от среднемесячной заработной платы в городах-региональных центрах.

Таким образом, результаты серии исследований, проведенных в 2015-2017 гг.  по тарифам ЖКХ в российских мегаполисах и региональных центрах, показывают, что тарифные ставки на коммунальные услуги не связаны со средней заработной платой населения в регионе. Они свидетельствуют о другом – об уровне конкуренции в городах среди управляющих организаций, работающих в сфере ЖКХ. Там, где тарифы завышены – низкая конкурентная среда, есть потенциал для развития бизнеса и наоборот, где тарифы занижены, по сравнению с приведенными к размеру тарифа в Ростове-на-Дону, там высоко конкурентный рынок управления многоквартирным жилым фондом. Влияя на формирование тарифа, например, искусственно занижая его, местные власти могут повышать уровень конкуренции монополизируя рынок и не допускать на него сторонние компании. Поэтому управляющие компании с высоко конкурентных рынков крупнейших мегаполисов стремятся развивать свой бизнес в крупных мегаполисах с низко конкурентными рынками.

Подробнее, см. в таблице ниже: