Чрезвычайный съезд членов Ассоциации АКОН утвердил проект ФЗ «О товариществах собственников жилья»

23 декабря 2022 г. на Чрезвычайном съезде членов Ассоциации АКОН был утвержден проект Федерального закона «О товариществах собственников жилья». На Съезде был избран новый состав Совета Ассоциации. В новый состав вошла Лина Ткаченко, генеральный директор ООО «В Групп», которая возглавила Совет Ассоциации.

Необходимость правового регулирования института товариществ собственников жилья (далее – институт ТСЖ) принятием отдельного проекта «Закона о ТСЖ» обусловлена следующими обстоятельствами. С 1996 по 2005 год в РФ действовал «Закон о ТСЖ». Прекращение действия «Закона о ТСЖ» в 2005 году в связи с вступлением в силу Жилищного кодекса РФ вызвало кризис в развитии данного способа управления МКД. - с 2010 по 2019 год, по данным Росстата, произошло резкое снижение доли ТСЖ и других жилищных кооперативов в РФ с 25% до 14%,

Масштаб злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников, не желающих участвовать в принятии решений по управлению в многоквартирном доме (далее – МКД), нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома ( далее - ОИ МКД), обжалующих все принятые решения на общих собраниях (далее – ОС) собственников и блокирующих таким образом систему управления МКД, требует пересмотра норм Жилищного, Гражданского, Градостроительного кодексов РФ и принятия нового закона, регулирующего отношения собственников по управлению МКД.

В 2018 году данные проблемы и возможные пути решения в виде дополнительного нормативно-правового регулирования деятельности объединений собственников жилья в целях управления в МКД, были отмечены в аналитическом докладе Центра стратегических разработок по теме: «Жилищно-коммунальный комплекс: между политикой и экономикой».

Этот комплекс проблем института ТСЖ стал основной темой обсуждения на I Общероссийском съезде председателей ТСЖ в сентябре 2020 года, по результатам которого была утверждена необходимость принятия и основные тезисы нового «Закона о ТСЖ».

В 2020-21 годах Ассоциация АКОН совместно с председателями ТСЖ разработала проект «Закона о ТСЖ», основные положения обсуждались и дорабатывались в течении 2022 года, правовой каркас которого был принят в составе программы «ТСЖ будущего» и утвержден на II Общероссийском съезде председателей ТСЖ в сентябре 2022 года.

Предложения председателей ТСЖ, выдвинутые на съезде по проекту ФЗ «О товариществах собственников жилья» были включены в итоговый текст документа, который был принят в 23 декабря 2022 года на Чрезвычайном съезде членов Ассоциации АКОН. Данное внеочередное общее собрание членов уполномочило Ассоциацию АКОН направить проект ФЗ «О товариществах собственников жилья» с предложениями по его принятию в федеральные органы власти РФ.

Предложенный нами законопроект создан с учетом судебной практики применения норм Жилищного и Гражданского кодексов РФ, направлен на устранение недочетов, противоречий и пробелов действующего законодательства РФ в части управления МКД при выбранном способе управления через ТСЖ. Законопроект направлен на детальное правовое урегулирование правоотношений, которые возникают при способе управления МКД - ТСЖ.

Законопроект о ТСЖ призван не только устранить противоречия действующей нормативно-правовой базы, но и создать новые возможности для развития этой формы управления: ТСЖ создается в новостройке с момента заключения договора долевого участия; в доме, где создано ТСЖ, все собственники становятся его членами и принимают решения на ОС членов ТСЖ; закон устраняет разницу между общими собраниями собственников и собраниями членов ТСЖ; управление ТСЖ становится профессиональной деятельностью с соответствующим правовым регулированием; председатель ТСЖ должен сдать квалификационный экзамен, чтобы стать профессиональным управляющим.

Законопроект распространяется на все ТСЖ, созданные или создаваемые на территории РФ с участием граждан РФ, иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства (статья 1 законопроекта)

ТСЖ. Организационно-правовая форма

Правовой основой предлагаемого законопроекта является признание ТСЖ новой разновидностью унитарных организаций, в которой собственники помещений приобретают статус учредителей такой организации при выборе способа управления МКД – ТСЖ (статья 2 законопроекта). Такой статус возникает при приобретении помещения в МКД с таким способом управления, а также при передаче помещений во вновь построенных МКД по завершению строительства (часть 2 статьи 6 законопроекта).

Порядок создания ТСЖ

Законопроект регулирует порядок создания ТСЖ в существующем МКД, нескольких МКД, жилых домах, а также во вновь построенных МКД (часть 2 статьи 6 законопроекта). ТСЖ во вновь построенных домах может быть создано как собственниками, так и застройщиком. В случае, если вновь построенный дом создается в рамках ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», учреждение ТСЖ является обязанностью застройщика. Теперь не требуется состоять в членстве товарищества для управления. Приобретение статуса учредителя (лица, принимающего решения) по своей правовой конструкции возникает автоматически при выборе способа управления многоквартирным домом через ТСЖ.

Такая правовая конструкция создана для обеспечения непосредственного активного участия всех собственников помещений в МКД при решении вопросов по управлению, содержанию, сохранению и определению судьбы ОИ такого дома (часть 3 статьи 23 законопроекта). Законопроект направлен стимулировать недобросовестных собственников к исполнению обязанностей по оплате за КУ, несению расходов по содержанию и ремонту ОИ, недопущения несправедливого распределения обязанности по оплате таких расходов между другими собственниками помещений в МКД (часть 3 статьи 23 законопроекта). Также законопроект направлен на обеспечение интересов и защиту дольщиков, инвесторов при передаче им помещений от застройщика, обеспечение контроля надлежащего качества вновь создаваемых МКД (части 14,15 статьи 31, статья 32 законопроекта).

Органы управления товарищества

Законопроект содержит в себе нормы об основных органах управления в Товариществе: Общее собрание собственников жилья (высший орган управления), Правление товарищества (обеспечивает руководство текущей деятельностью ТСЖ), Председатель товарищества (обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений, Правления товарищества, а также имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно). Органы управления в товариществе находятся в введении самих собственников помещений, так как в состав принимающих решения органов управления входят только собственники помещений (статьи 12,13 законопроекта). Так, Правление Товарищества формируется из состава собственников помещений в МКД (статья 22 законопроекта).

Председатель товарищества

Следует обратить внимание, что Председатель товарищества выделен в отдельный орган управления. Председатель выбирается/назначается непосредственно собственниками помещений в МКД на ОС, что обеспечивает непосредственное участие собственников при выборе лица, которому они доверяют управление текущими делами в товариществе (статьи 12, 24 законопроекта). Тем не менее, контроль за исполнением обязанностей Председателя ведет Правление Товарищества (статья 23 законопроекта).

Законопроектом вводится должность Председателя товарищества, которая требует наличия соответствующего опыта, знаний, квалификации в области управления многоквартирными домами. Работа на такой должности становится оплачиваемой, регулируется нормами настоящего законопроекта и Трудового кодекса РФ. Данные положения направлены на создание грамотных управленческих кадров для эффективной работы ТСЖ по управлению многоквартирными домами (статья 24 законопроекта).

Права и обязанности собственников помещений в МКД. Общее собрание.

Законопроект содержит нормы, которые определяют права и обязанности собственников помещений в МКД при управлении домом посредством ТСЖ в целях сохранности и безопасности ОИ (статья 28 законопроекта). Определен порядок принятия решений по передаче в пользование ОИ МКД на ОС всех собственников. Теперь вопросы проведения капитального ремонта, текущего ремонта общего имущества, вопросы накопления денежных средств на целевых и иных счетах находятся в прямом ведении всех собственников. Перечень работ, сметы, сроки выполнения таких работ определяют сами собственники помещений в МКД путем принятия участия в ОС (статья 13 законопроекта).

Законопроект детально регулирует процессы голосования и принятия решений на ОС собственников помещений в МКД с учетом новых реалий - с использованием информационных систем голосования. Система используется для размещения сообщений о проведении общего собрания собственников помещений в МКД, решений, принятых общим собранием собственников помещений в МКД, итогов голосования, для хранения протоколов общих собраний собственников помещений в МКД по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД, для размещения электронных образов решений собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, а также для осуществления голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД (п. 1 ст. 16 законопроекта). Таким образом, обеспечена возможность каждому собственнику высказать свое мнение при решении вопросов, поставленных на голосование. Также теперь для принятия решений на ОС требуется простое большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД (статья 18 законопроекта). Результаты голосования являются открытыми.

Кроме того, законопроект содержит нормы, регулирующие ликвидацию, реорганизацию и банкротство ТСЖ, которые ранее отсутствовали в законодательстве РФ (статьи 31, 32 законопроекта).

Предлагаемый новым «Законом о ТСЖ» правовой механизм объединений собственников жилья в целях управления МКД стимулирует вовлечение активных граждан в управление своими домами и будет способствовать росту доли ТСЖ с 14% до 50%. Новый «Закон о ТСЖ» создаст эффективный механизм реализации гражданами своих жилищных прав и интересов.