Настоящее и будущее рынка обслуживания коммерческой недвижимости в условиях пандемии COVID-19. Мнения экспертов.
Отрасль управления объектами коммерческой недвижимости за последние месяцы оказалась в сложном положении. Были закрыты Торговые Центры и Бизнес Центры, компании понесли большие убытки из-за пандемии COVID-19. Вирусологи и эпидемиологи предрекают осенью 2020 года вторую волну, мы решили узнать у экспертов как на их взгляд отразится повторное увеличение заболеваемости и возможный карантин, на сфере PM и FM, справятся ли торговые и бизнес центры с повторным закрытием и можно ли подготовить бизнес к второй волне коронавируса.
Вальдемар Вайсс, Глава Российского филиала Мунитор Группе:
«Степень влияния очередного витка COVID 19 будет зависеть от действий властей. Если меры поддержки и регулирования будут реализованы по жёсткому, китайскому варианту, не стоит ждать сохранения рынка розницы и общепита, даже в сегодняшнем пострадавшем от COVID варианте. Единственная возможность этого избежать, это разработка здесь и сейчас норм и правил, направленных на снижение опасности заражения этими заболеваниями и контроль за их исполнением.»
Константин Пыресев, генеральный директор RD Management:
«По прогнозу Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), экономика России в 2020 году снизится на 10% ВВП в случае второй волны распространения вируса или падение ВВП составит 8%, если не будет новой пандемии. Безусловно, такая информация оказывает влияние на настроение игроков рынка и их стратегии развития.
Ввод карантинных мер и вынужденное снижение бизнес-активности привели к тому, что некоторые компании начали оптимизацию занимаемых площадей, сокращение услуг, оказываемых управляющей компанией (УК). В результате, в сегменте Facility Management более широко стал применяться принцип share recourses: мобильные бригады, закрепление за техническими специалистами нескольких объектов.»
Большая часть экспертов сошлись в мнении, что помимо ношения масок в местах массового скопления людей, вероятнее всего нас ожидает повторное закрытие торговых центров и общепита. Как следствие, мы получим стагнацию рынка ритейла и вероятнее всего, вторую волну банкротств тех предприятий, кто с трудом справился с первой волной, в основном речь идет о малом бизнесе. Последствия, по мнению игроков рынка, будут в одинаковой степени существенны, - плюсом будет только моральная и материальная готовность и предыдущий опыт.
Павел Люлин, Генеральный директор УК SVN:
«Я предполагаю, чтобы подготовиться к такому сценарию, собственникам коммерческой недвижимости можно подумать над оптимизацией штата на случай новых ограничений.»
Ольга Болотникова, исполнительный директор SRV в России:
«Если вторая волна случится, то мы будем понимать, как действовать: как оптимизировать персонал, как сокращать затраты, как взаимодействовать с арендаторами и т.д. Преимущество, в данном случае, будет только в том, что ТРЦ будут более подготовлены.»
Далее эксперты высказали свои предположения относительно того, почему во многих городах России Торговые Центры и Бизнес Центры были закрыты гораздо дольше, чем в столице. Например, в Москве ТЦ и БЦ возобновили работу, несмотря на то, что коэффициент заражения не опустился до 0,5. В Московской области ТЦ открылись практически на месяц позже, а в Санкт-Петербурге Торговые Центры открыли свои двери только в конце июля. Павел Люлин и Евгений Гриханов рассказали, почему на их взгляд рынок столкнулся с такой ситуацией.
Павел Люлин, Генеральный директор УК SVN:
Вирус распространяется волнообразно, неравномерно. Москва раньше других регионов постепенно сняла ограничения, т.к. в столице пик был пройден раньше. Как мы знаем, введение и отмена ограничений были отданы на откуп губернаторам регионов. На мой взгляд, руководители субъектов руководствуются статистическими данными по заболеваемости, перестраховываются, не решаясь брать на себя ответственность. Их тоже можно понять, ведь нет ничего дороже жизни и здоровья людей.
С мнением Павла, совпало и мнение Евгения Гриханова, Основателя компании PFM Solutions:
«Глава государства передал ответственность на места, и теперь каждый руководитель своего региона оценивает ситуацию по-своему. Тут много факторов – опыт, квалификация, информация с соседних областей, решение личных проблем. Кто ситуацию прочувствовал очень быстро освободил свое кресло и не стал ввязывается в эту игру самостоятельных решений, остальные действуют так, чтобы минимизировать количество смертей от данного вируса и лучше подстраховаться.»
С одной стороны, задержка с открытием торговых центров кажется вполне логичной, поскольку для людей ТЦ давно стали в первую очередь, местом развлечения и отдыха, где всегда шумно, весело и многолюдно. Однако, если задуматься над грамотным управлением потоками посетителей и соблюсти меры предосторожности, то торговые центры могут стать даже безопаснее маленьких магазинов у дома. Эксперты рынка рассказали оправданы ли переживая посетителей, посещающих торговые центры и поделились опытом как управлять потоками посетителей, чтобы соблюсти все необходимые требования безопасности.
Ольга Болотникова, исполнительный директор SRV в России:
«Настороженность людей понятна, но так или иначе ТЦ в какой-то степени имеют преимущества даже над магазинами, которые сейчас открыты в стрит-ритейле, потому что ТРЦ обладают большими площадями и люди могут распределяться на них, а значит быть на более безопасном расстоянии, нежели в одном помещении определенной площади. Что касается управления потоками, то это возможно осуществить, привлекая службу охраны, допуская в ТЦ определённое количество людей. В ТРЦ под управлением SRV, у нас есть возможность проводить мониторинг количества людей, так как установлены камеры практически во всех зонах ТЦ. К тому же мы активно подключаем все службы к этому процессу и происходит грамотное распределение людей на общих площадях ТЦ.»
Павел Люлин и Михаил Сафонов сошлись в мнении, что общественный транспорт вызывает большие опасения, чем торговые центры, поскольку в них плотность людей гораздо больше. Кроме того, требования дистанцирования не исполнимы в метро, а после выхода из транспорта начать соблюдать дистанцию уже кажется нелогичным.
Павел Люлин, Генеральный директор УК SVN:
«В ТЦ есть системы приточно-вытяжной вентиляции, это существенно снижает вирусную нагрузку. Для большей безопасности во время шоппинга лучше всего носить маску, пользоваться антисептиками, они есть практически у всех арендаторов, но самое главное — соблюдать дистанцию 1,5-2 метра. Для ее соблюдения в торговых центрах предусмотрены дополнительные информационные сообщения, сигналы: плакаты, индикаторы, разметки, объявления по громкой связи в магазинах. Нередко сами работники магазина тактично напоминают покупателям об этом.»
Михаил Сафонов, директор по развитию property management и ритейла Knight Frank:
«С наибольшими сложностями сталкиваются торговые центры и крупные магазины при возникновении длинных очередей перед входом. Конечно, соблюдать дистанцию в 2 метра в очереди из 3 человек легко. Однако при большом скоплении людей (например, в очередях по 100 человек), соблюдать дистанцию становится значительно сложнее – посетители ее сокращают. С другими типами недвижимости таких сложностей нет.»
Вальдемар Вайсс и Евгений Гриханов справедливо отметили, что зачастую люди сами пренебрегают новыми правилами.
Вальдемар Вайсс, Глава Российского филиала Мунитор Группе:
«Расслабляться нельзя, опасения людей во многом оправданы, скорее наоборот, в случае посещения ресторанов и летних веранд я удивляюсь беспечности граждан. Практически на всех объектах требования исполняются формально, либо не выполняются вовсе. И последствия, иногда печальные, есть. Невозможно разработать универсальную схему управления потоками на всех разнородных объектах района, города, государства, земли, но можно и нужно пользоваться универсальными правилами и адаптировать их под конкретную ситуацию, конкретный объект.»
Евгений Гриханов, Основатель компании PFM Solutions:
«На мой взгляд нет никакой настороженности. Все очень быстро забыли о масках и перчатках, и только надзорные органы проверками и штрафами напоминают бизнесу об их ответственности, совершенно игнорируя нарушения от граждан. Уже очевидно, что качественные объекты после открытия восстанавливаются быстро, а вот сложные или объекты с ошибками в локации или концепции не добирают свой поток. И этот недобор не связан с осторожностью посетителей, а исключительно связано с тем, чтобы вернуть поток надо снять остальные ограничения или задуматься о смене концепции. Увы локацию не поменять.»
Заключительный вопрос, который мы задали нашим экспертам касался существующего мнения, что рынок управления недвижимостью получил дополнительную возможность развития из-за пандемии.
При ответе на этот вопрос, участники разделились на два фронта: одни - пришли к выводу, что скорее владелец вернется в in-house, а УК придется искать новые решения и подходы …
Павел Люлин, Генеральный директор УК SVN:
«Отрасль сейчас переживает непростые времена, недавно ассоциация АКОН оказала содействие управляющим компаниям в распространении открытого письма о мерах поддержки отрасли. Наши заказчики столкнулись с резким сокращением дохода из-за вынужденного простоя объектов, банкротства некоторых арендаторов. Это вызвало потребность в экономии на некоторых расходах. Это коснулось в основном функций управления недвижимостью. Многие инженерные системы, оборудование были законсервированы, персонал сокращен. Как следствие, УК лишились около половины своих прежних доходов, и с возобновлением работы объектов мы только начинаем преодолевать этот недолгий, но разрушительный кризис.»
Евгений Гриханов, Основатель компании PFM Solutions:
«Рынку управления надо перестраиваться в сторону решений, которые позволяют предложить наиболее эффективную стоимость управления или эксплуатации при условии сохранения качества. В остальном увы, скорее владелец вернется в in-house.»
Ольга Болотникова, исполнительный директор SRV в России:
«С одной стороны, любой кризис - это, конечно, время возможностей. У компаний, которые дадут рынку готовые решения, новые эффективные подходы, будет возможность вырваться вперёд в конкурентной борьбе. Но, с другой стороны, любой кризис ведёт к оптимизации расходов. Мы и до пандемии сталкивались с тем, что собственники предпочитали заниматься управлением самостоятельно, что не всегда было эффективным. В текущей ситуации рынок услуг по управлению может просесть ещё больше.»
… а другие эксперты, напротив в сложившейся ситуации видят новые возможности.
Константин Пыресев, генеральный директор RD Management:
«Рынок управления стал работать в другом формате из-за пандемии, быстро реагируя на текущие обстоятельства и желание оставаться в рынке. Стали востребованы в первую очередь услуги с дезинфекцией и очищением систем вентиляции, сервис бесконтактной регистрации посетителей в бизнес-центрах, но которые требуют технических и финансовых вложений. Ситуация с пандемией показала: кто готов работать в новых условиях и какие компании могут быть полезны своим клиентам. Полагаю, что, оказавшись в нестандартной ситуации, собственники непрофильных активов и новых проектов предпочтут довериться профессионалам в FM-сегменте.»
Михаил Сафонов, директор по развитию property management и ритейла Knight Frank:
«Благодаря диверсификации нам удалось сохранить персонал, поэтому даже на пике пандемии мы заключали новые контракты и продолжали двигаться вперёд. Мы прошли через несколько крупных кризисов за 20 лет на рынке, и в такие моменты спрос на профессиональное управление недвижимостью только возрастает, ведь это необходимо для выживания. Кроме того, консалтинговые и сервисные компании расширили свою линейку услуг, представив услуги по обеспечению санитарной безопасности (что было вполне ожидаемо). Мы также сделали многое в этом направлении для наших клиентов. Поэтому, я уверен, что наше направление получило новые возможности для развития в меняющемся мире, и чтобы преодолеть возникшие трудности нужно идти вперёд, искать и использовать новые решения.»
Как сложится ситуация на рынке, и кто из экспертов оказался ближе к реальности, вскоре, покажет время. Сейчас мы продолжаем наблюдать за текущей обстановкой и надеяться, что пандемия COVID-19 наконец отступила и дает возможность рынку коммерческой недвижимости продолжить развиваться и расти качественно и количественно.
Подписаться на рассылку новостей РОН