АКОН на Mediametrics: практические советы по организации общего собрания собственников МКД
15 июня на радио Mediametrics вышел новый выпуск авторской программы Ассоциации АКОН «Рынок обслуживания недвижимости», темой которой стал актуальный и острый вопрос управления многоквартирным домом – проведение общего собрания собственников. Рассказать о всех деталях этого процесса в студию передачи пришла член экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ Государственной думы РФ Елена Шерешовец, которая за последние несколько лет провела более 2 тысяч собраний собственников в многоквартирных домах. С ней беседовал ведущий программы – член правления Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) Никита Чулочников.
По словам Елены Шерешовец, сегодня собственник редко готов к осознанию своей роли в управлении многоквартирным домом (МКД), а также наличию у себя не только прав, но и обязанностей. «Государство, в свою очередь, на фоне неготовности собственника пытается контролировать всю сферу управления жилым фондом. Для нормальной работы дома собственнику и управляющей компании нужно прийти к консенсусу. В сфере управления МКД набирает обороты запрос собственников на отчетность управляющих организаций/ руководства ТСЖ о проделанной работе», - рассказала эксперт.
«Общее собрание собственников сегодня все больше хочет знать, что сделано в их доме. Они призывают к ответу управляющую организацию непосредственно на общем собрании, где УО или ТСЖ могли бы не только отчитаться за совершенные работы, но и рассказать о дальнейших планах по управлению домом», - пояснила Елена Шерешовец.
Однако действующий Жилищный кодекс не предусматривает конкретного порядка отчетности УО. По законодательству компания лишь должна отчитаться за предыдущий год в текущем. Несмотря на обязательное раскрытие информации о работе УО на сайте «Реформа ЖКХ», обязанность утверждать отчет на общем собрании собственников жилых помещений может быть закреплена только в договоре управления МКД, поэтому важной задачей является грамотное составление правовых соглашений.
По мнению Елены Шерешовец, в сценарий проведения общего собрания собственников в МКД входят три основных пункта:
- Появление инициативной группы, которая сформирует повестку дня для собрания.
- Поиск данных обо всех собственниках в доме: их можно собрать путем прямого обхода квартир, запроса информации в ЕИРЦ и муниципальных органах власти или же через электронный (или письменный) запрос в Росреестр. По словам эксперта, о последнем способе получения данных население практически не знает.
- Непосредственное проведение собрание и дальнейшая реализация принятых на нём решений.
Одна из особенностей в голосовании на общем собрании – учет голосов собственников, совместно владеющих одной квартирой, отмечает Шерешовец. Их голос будет учитываться, если они единообразно проголосуют за предлагаемые решения.
В свою очередь, все решения, принятые на общем собрании дома, могут быть оспорены в судебном порядке. Гость эфира перечислила несколько оснований для этого:
- нарушение процедуры проведения собрания;
- принятие на собрании решений, не соответствующих законодательству;
- отсутствие на голосовании самих собственников или же отсутствие у их представителей корректно оформленных доверенностей;
«Оспорить решения, принятые на собрании, может собственник, который не голосовал или голосовал против их принятия, а также государственная жилищная инспекция в случае выявления нарушений проведения общего собрания при проверке управляющей организации или протоколов собраний», - пояснила Елена Шерешовец.
В ходе эфира эксперт также порекомендовала выносить на повестку собрания вопросы распоряжения общим имуществом, что может принести дому дополнительный доход. В частности, это может быть сдача нежилых помещений в аренду, использование фасадов здания под размещение рекламных конструкций.
«Предлагая задействовать общее имущество, управляющие компании могут либо снизить размер платежей собственников за содержание и эксплуатацию дома, либо инвестировать эти деньги в развитие его инфраструктуры», - отметила представитель Шерешовец. Она также призвала не забывать о том, что решения о распоряжении общим имуществом принимаются двумя третями голосов, а доход, полученный от управления этим имуществом, облагается налогом.
В заключении беседы Елена Шерешовец подчеркнула, что изменения в управлении МКД не происходят молниеносно. «С момента осознания необходимости изменений до их внедрения проходит минимум полгода. Если речь идёт о большом доме, период изменений может быть более продолжительным», - подытожила гость передачи АКОН.