Запрет на продажу квартир с долгами усугубит риски покупателей
Часто квартиры должников уходят «с молотка», управляющие компании не могут по закону взыскать старые долги с новых собственников, новая же мера будет ущемлять права граждан и обернется вынужденными скидками для продавцов-должников и финансовыми рисками для покупателей.
Замминистра строительства Андрей Чибис заявил, что возможно появление запрета на продажу квартир с долгами по ЖКХ. Уже скоро, как сообщает чиновник, продавец жилья должен будет представить некий документ о том, что у него нет долгов, чтобы не подставить того, кто покупает. В настоящий момент часто случается, что долг на предыдущем собственнике, но за него может отвечать покупатель, комментируют нововведение в правительстве.
Иногда квартиры уходят за долги «с молотка»
Можно ли привести случаи большой задолженности продавцов? Как поступают, решая данную проблему? Никита Чулочников, ВРИО президента Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), рассказывает, что задолженность может копиться годами, и тогда квартиру продают, другие случаи решаются во время диалога между продавцом и покупателем:
— Бывает так, что собственник умер и долги накапливаются очень долго. То же самое — когда человек недееспособен. После, скорее всего, квартиру продадут с аукциона с большой скидкой, и на этом могут сильно выиграть ушлые риэлторы. Покупая на аукционе жилье и не тратя больших денег, ее, как правило, перепродают потом задорого. Часто в эти процессы вовлечены «черные маклеры». Но подобное случается редко.
Но чаще бывает по-другому. Просто хозяин не может содержать свою квартиру. Он копил долги, и вот осознал, что дальше так не может. Напомню, по ст. 210 ГК РФ, новый собственник не обязан погашать долг предыдущего, за исключением обязательства выплачивать взнос на капремонт (п. 3 ст. 158 ЖК РФ). Чаще всего эта проблема решается через агентство: долги выплачиваются полюбовно.
Управляющие компании не могут взыскивать по закону долги с новых собственников
Не ущемляет ли эта мера права продавцов? Никита Чулочников считает, что ущемляет, однако часто собственники не информируют покупателей о долгах, а коммунальщикам практически нереально взыскать деньги с нового владельца жилья:
— Вся проблема в том, что иной продавец не спешит сообщить покупателю о своих долгах. А ведь далеко не каждый покупатель знает, что квартиру нужно проверить, сделав запрос в управляющую организацию и банк, где идут платежи по квартире. Но с другой стороны, покупателя в этих обстоятельствах защищает закон. И управляющей компании очень сложно взыскивать деньги. Если в договоре о купле-продаже квартиры не прописан механизм погашения долга — дальше дело сложное: практически нереально получить задолженность, а вот конфликтную ситуацию — вполне.
Конечно, запрет продажи жилья с долгами ущемляет права хозяина, лучше регулировать долговые споры, используя ГК РФ, — заключает эксперт.
Введут ли справки об отсутствии долгов?
Какие же инструменты будет разрабатывать правительство, чтобы запретить продажу? Никита Чулочников предполагает, что власти начнут централизованно печатать справки:
— Для реализации данной меры власти могут обязать владельца жилья дать покупателю документ, говорящий об отсутствии долгов. Это может быть какая-то централизованная система, предотвращающая мздоимство за справки на местах.
Руководитель отдела городской недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашев говорит об уже сложившейся практике – запретить продавать квартиру с долгами может суд. Многие покупатели недвижимости, как оказалось, «подкованы» в этом вопросе:
— Весьма необычная инициатива: сейчас этим «неким» документом является справка об отсутствии задолженности, которая выдается управляющей компанией или ТСЖ. Любой покупатель квартиры перед сделкой требует предъявить эту справки от продавца. В случае обнаружения задолженности покупатель принимает решение согласиться на сделку или нет, как вариант – прийти к компромиссу, и здесь возникает вопрос: что еще тут можно придумать?
Квартиры с долгами встречаются. Запрещать их продавать, на мой взгляд, не стоит. Нередко люди реализуют квартиру именно из-за наличия долгов, в том числе по коммунальным платежам. В случае продажи такие собственники рассчитывают погасить долги за счет переезда в другую квартиру. Запрещая продажу, людям просто перекрывают воздух, а дальше — безвыходная ситуация.
На сегодняшний день существует инструмент запрета на продажу квартир с долгами — решение суда. Если поставщик услуг подаст иск, то суд может наложить арест, — подытоживает эксперт.
Лучше не вводить прямые запреты на продажу
Могут ли начаться злоупотребления в связи с этим нововведением, ведь с многих должников начнут требовать взятки, чтобы не «вставлять палки в колеса»? Никита Чулочников:
— Прямой запрет на продажу жилья с долгами за ЖКУ не поможет их быстро решить, скорее он загонит проблему вглубь, когда из-за выросшей до неподъемного уровня задолженности жилье будет изыматься у собственника властями и выставляться на аукцион. Инвестор погасит за собственника долги, а само жилье будет продаваться за бесценок и перепродаваться для извлечения прибыли.
В некоторых случаях покупатели будут сильно рисковать деньгами
Отразится ли мера на рынке? Существуют ли «подводные камни» у этой проблемы? Александр Мурашев выделяет отдельный её аспект — при определенных обстоятельствах покупатель может перевести продавцу-должнику деньги за долги, но тут наступает форс-мажор и сделка становится невозможной, получается – покупатели будут сильно рисковать:
— Отразится ли мера на рынке, сказать трудно, но если действительно начнутся такие запреты, то людям, попавшим в сложную ситуацию и по этой причине нуждающимся в продаже квадратных метров, будет сложно решить проблему. По сути, такие собственники будут лишены единственного и последнего инструмента, позволяющего полностью рассчитаться по долгам.
Впрочем, не исключен сценарий, при котором продажа квартиры будет возможна. Продавцу-должнику, например, станет необходимо получить авансом за продаваемую квартиру деньги, достаточные для погашения задолженности, получить разрешение на продажу и осуществить сделку. При таком сценарии покупатель сильно рискует, ведь после погашения задолженности за счет денег покупателя у продавца могут случиться форс-мажорные обстоятельства, при которых он не продаст квартиру покупателю. Осознавая эти риски, покупатель наверняка будет требовать весьма существенную скидку. Однако это снижение цены не убережет от убытка в случае форс-мажора и невозможности продажи такой квартиры. Таким образом, как ни парадоксально, данная инициатива лишь усилит риски для покупателей, — считает Мурашев.
Должники будут вынуждены сбивать цену на квартиры
Данный проект может создать ряд проблем всем участникам рынка. Скорее всего, собственники, помимо их бед с долгами, будут вынуждены идти и на уступки покупателям, которые станут рисковать, по указанным выше причинам. Александр Мурашев резюмирует, приводя два побочных эффекта инициативы:
— Первый: продажа квартир со стороны должников будет возможна при больших скидках для покупателей в силу повышенных финансовых рисков, и собственники-должники недополучат рыночную стоимость квартиры. Второй: покупка квартиры со стороны должников будет сопряжена с большими финансовыми рисками для покупателей, т.к. никаких гарантий единовременного возврата внесенных в качестве аванса денег, потраченных продавцом на погашение задолженности, не будет.
Источник: Realty.dmir.ru