Рост налога на недвижимость в регионах ударит по бизнесу и коттеджам

Sobesednik.ru узнал у экспертов, чем могут обернуться новые изменения в правилах расчета налога на недвижимость. 

Как ранее сообщал Sobesednik.ru, налог на недвижимость может начать расти из-за готовящихся в правительстве изменений в законодательство о кадастровой оценке. Нововведения дадут возможность регионам повышать кадастровую стоимость жилья и наполнять бюджеты деньгами.

Сейчас кадастровую оценку можно пересматривать не чаще одного раза в три года. В случае изменений в законодательстве регионы смогут сами решать, когда стоит пересматривать оценку и сколько раз это делать. Напомним, что ранее на изменение кадастровой оценки вообще был введен мораторий до 2020 года.

Sobesednik.ru расспросил экспертов о нововведениях.

Для чего власти изменяют налог?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что нововведения помогут более гибко собирать налоги, так как во многих субъектах РФ кадастровую оценку проводили довольно давно. Кроме того, эксперт напоминает, для чего был введен мораторий на изменение кадастровой стоимости: — Снятие моратория на пересмотр кадастровой стоимости связано со стремлением пополнить налоговую базу, ведь во многих регионах последняя кадастровая оценка проводилась в 2014 году. Теперь регионам фактически «развяжут руки» и предоставят возможность контролировать и регулировать фискальную нагрузку, от которой во многом зависит прибыль. Однако весь парадокс ситуации в том, что переоценку кадастровой стоимости должны проводить государственные структуры, которые по факту еще не созданы. Поэтому возникает логичный вопрос, с помощью каких инструментов и ресурсов будет производиться пересмотр налоговой нагрузки и насколько адекватной и объективной будет новая стоимость. Изначально мораторий был введен для того, чтобы предотвратить рост фискальной нагрузки на собственников недвижимости ввиду новых правил исчисления налогов по кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, — рассказывает эксперт. — По всей видимости, регионам решили дать бо́льшую свободу действий в плане регулирования кадастровой стоимости в зависимости от особенностей каждой локации. Ведь в каких-то областях преобладают, к примеру, земли сельхозназначения, в других — промышленные. В зависимости от «расстановки сил» регионы смогут контролировать налоговые поступления.

Нововведения в первую очередь затронут бизнес.

Юридическим лицам придется изменять модели развития, которые рассчитываются на много лет веред, считает Мария Литинецкая:

— Отмена моратория в первую очередь отразится на юридических лицах, которые благодаря заморозке налога смогли четко рассчитать фискальную нагрузку и построить финансовую модель, основываясь в том числе и на размере обязательных налоговых платежей. Поэтому под ударом окажутся именно юрлица, которым, вероятно, придется срочно перекраивать бюджет и менять структуру расходов.

Сергей Креков, глава попечительского совета Ассоциации компаний обслуживающих недвижимость, предполагает, что тяжелее всего придется компаниям, занимающимся сдачей недвижимости в аренду. Кроме того, могут почувствовать изменение налогового бремени владельцы апартаментов:

— Если говорить о юридических лицах, то предполагаемое изменение налога в первую очередь затронет арендный бизнес: его владельцам придется пересматривать все параметры финансовых моделей, по которым они работали ранее. Отдельная история — владельцы апартаментов, налог для которых будет гораздо выше, чем для владельцев квартир, из-за совсем другой методики расчета.

В регионах ждут увеличения налога для собственников частных домов.
Представители региональных агентств недвижимости полагают, что если власти и начнут пополнять бюджеты, то скорее это будет происходить за счет физических, а не юридических лиц.

Андрей Черкасов, руководитель компании «Единый центр недвижимости», город Оренбург, считает, что планировать новые траты придется владельцам частных домов:

— Если правительство позволит субъектам самостоятельно устанавливать сроки и поднимать коэффициенты по кадастровой стоимости, наши региональные власти вряд ли откажутся от возможности с помощью этой меры заткнуть дыры в бюджете. В Оренбурге коммерческий сегмент рынка недвижимости развит слабо и находится скорее на стадии становления, а значит, ожидать от него серьезных вливаний в бюджет в виде денег от налога на недвижимость пока сложно. В этом плане скорее «донором» выступит частный сектор: вокруг города выстроены многочисленные коттеджные поселки с огромными по площади домами. Вот их-то собственники в полной мере ощутят на себе все последствия инициативы федерального правительства.

Виктор Жаворонков, руководитель компании «Олимп», партнера агентства недвижимости «Мегаполис-Сервис» в Вологде, обращает внимание на открывающуюся для властей возможность более частого пересмотра стоимости недвижимости: — На этот год, согласно статистическим данным, бюджет нашего региона принят даже с небольшим профицитом. Тем не менее вряд ли областные власти откажутся от возможности пересматривать кадастровую стоимость недвижимости раз в два-три года или даже чаще. Понятно, что при отсутствии моратория или запрета на пересмотр кадастровой стоимости в сторону увеличения теоретически можно проводить такую процедуру чуть ли не ежегодно, в том числе и по оспоренным ранее объектам.

Руслан Муравьев, генеральный директор регионального партнера компании «Мегаполис-Сервис» в Архангельске предполагает, что бизнес может не выдержать новых нагрузок, соответственно, власти не пойдут на повышение налогообложения:

— Когда изначально рассчитывалась кадастровая стоимость недвижимости, получилось, что кадастровая стоимость в нашем регионе завышена в три-четыре раза. Юрлица еще находят силы и возможности оспорить первоначальную оценку, а вот физические лица с этим, как правило, не связываются. И если данная инициатива действительно будет принята и субъектам РФ разрешат самим пересматривать кадастровую стоимость в сторону увеличения самостоятельно, вряд ли наш регион пойдет на такой шаг. За счет частного сектора бюджет Архангельской области серьезно пополнить не удастся, а нагрузки на коммерческий — и без того на пределе. Поэтому коммерческие предприятия — деревообрабатывающие, судоремонтные и прочие — однозначно выступят против повышения кадастровой стоимости и увеличения налога. Наши власти все это понимают и не пойдут на эту, пусть и прибыльную для бюджета, меру.

Чего ждать простым гражданам?

Мария Литинецкая полагает, что собственники жилья пострадают меньше, чем коммерческий сектор:

— Собственники квартир пострадают в меньшей степени. Даже трехкратное увеличение вряд ли станет поводом для продажи квартиры. В качестве примера можно взять [подмосковный] город Видное, где за однокомнатную квартиру после отмены понижающих коэффициентов придется заплатить имущественный налог в размере 1,4 тыс. рублей. Если кадастровая цена объекта увеличится в три раза, то имущественный налог вырастет до 4,2 тыс. рублей, или 350 рублей в месяц, что вряд ли вызовет изменение конъюнктуры рынка недвижимости.

Сергей Креков не согласен с такой оценкой. Эксперт призывает вспомнить, что во время массовой приватизации жилья не учитывалась стоимость его содержания: — Если речь идет о налоге на физические лица, то здесь важно помнить о социально незащищенных категориях граждан, которым будет сложно его заплатить. Напомню о том, что, когда шел процесс приватизации, собственниками жилья становились люди, которым не пришлось за него платить. В то время как в других странах, по примеру которых мы ввели эти изменения, при покупке недвижимости собственники изначально знали, что ее эксплуатация будет стоить денег. Итог нашей приватизации — большое количество собственников квартир с низким доходом, для которых этот налог может стать просто непосильным.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», обращает внимание, что подобные изменения при не самой лучшей экономической ситуации грозят ростом социальной напряженности:

— Можно предположить, что если регионам разрешат повышать кадастровую оценку, то они воспользуются такой возможностью. Однако с этим стоит быть осторожнее, тем более что сам по себе переход к налогу, [рассчитываемому] от кадастровой стоимости (в разы более высокой, чем инвентаризационная) ставил целью не столько пополнение бюджета, сколько увеличение доступности жилья за счет борьбы со спекулянтами. Сам по себе ощутимый налог на недвижимость — это хорошо, поскольку позволяет бороться со спекулянтами, однако во времена экономической нестабильности нельзя его делать слишком высоким. Если начать пересматривать кадастровую стоимость в сторону повышения, это может увеличить социальную напряженность.

Источник: Собеседник.ru