Что год грядущий нам готовит?

Интервью с президентом Ассоциации АКОН Никитой Чулочниковым

- Еще в прошлом году премьер-министр РФ Дмитрий Медведев поручил нескольким министерствам, в том числе Минстрою, представить предложения по программе модернизации ЖКХ. При том, что кампания по модернизации идет уже давно. Как вы оцениваете работу министерства ЖКХ и строительства под управлением Меня и Чибиса? Какие их реформы вы бы могли отметить, как успешные, какие провальные, а какие вредные?

Для административного регулирования жилищно-коммунальной сферы необходимо хорошо понимать принципы организации работы предприятий, работающих в ней. Внутреннюю кухню в деталях. Используемые инструменты регулирования должны стимулировать предприятия развиваться и совершенствовться, а сами действия последовательными и непротиворечивыми, тогда это будет системное воздействие на отрасль. Предприятия должны видеть в действиях регулятора перспективы развития отрасли в средне и долгосрочной периоде и плавно подстраивать свою деятельность. К сожалению, принимаемые в последние годы меры воздействия регулятора не дают должного эффекта, не создают стимулов к развитию для участников. Базовая проблема в несовершенстве базовой концепции в определении предмета регулирования: это жилищно-коммунальное хозяйство, которое представляет социальные услуги населению или рынок обслуживания недвижимости, который представляет коммерческий сервис или трансформация одного в другое? Поэтому масштабные проекты последних лет не дали должного эффекта: лицензирование не очистило рынок от недобросовестных компаний; окончательный ввод в эксплуатацию ГИС до сих пор переносится, несмотря на гигантские усилия разработчиков, так как сама система неудобна, сложна и громоздка для конечного пользователя, а сбои и потери введены данных ставят барьер для ее использования

- Тарифы на коммунальные ресурсы остаются высокими. Нет никаких предпосылок, чтобы в ближайшее время эта проблема была решена. В свое время услуги ЖКХ в России активно субсидировались, а тарифы были заниженными. Что бы вы могли предложить в этом вопросе? Смогут ли уменьшить платежку прямые договоры с СРО?

Для РСО выгоден транзит платежей через УО, потому что УО, как посредник несет затраты на систему сбора платежей и выступает громоотводом за проблемы задолженности всех групп не плательщиков, включая юридических лиц (у последних она больше, чем у физиков). Переход на прямые договора с РСО - это сложный и болезненный процесс, но по нему нужно идти. Мешает отсутствие механизма реструктурирования возникшей задолженности. Никто не хочет брать ответственность на себя.

- Долги в сфере ЖКХ идут на втором месте после банковских. Совокупная задолженность населения по ЖКХ превысила 270 млрд руб. и продолжает увеличиваться. Кажется, что у нет шансов их преодолеть, как только списать. Как бы вы предложили решить эту проблему?

Здесь нет простого решения. Пока часть населения будет убеждена, что за жилищно-коммунальную сферу отвечает государство, а бремя собственника нужно делить по справедливости на всех участников рынка, если самому нести тяжело - в лучшую сторону ничего не изменится. Сваливать все на воровство УО, значит гарантировано утопить их, а других у нас нет. В Ассоциации АКОН создан Комитет по правовой поддержке участников рынка обслуживания недвижимости, который занимается разработкой эффективных инструментов работы с должниками ЖКУ и правовым сопровождением участников споров в третейских судах.

- Как вы оцениваете на сегодня рынок ЖКХ с точки ответственности управляющих компаний. Пару лет назад было введено лицензирование, до конца года собираются ввести стандарты качества для управляющих компаний. Но помогут ли они, чтобы повысить ответственность компаний перед потребителями?

Права, обязанности и ответственность должна быть обоюдной для участников договорных отношений. Если одна из сторон считает вправе не соблюдать условия договора, то и другая будет не слишком церемониться. Ассоциация АКОН предлагает концепцию института доверительного управления, где доверительный управляющий выступает профессиональным посредником между собственики и сервисным компаниями, помогает найти консенсус при управлении МКД. Когда между сторонами есть доверие и взаимопонимание излишняя формализация не нужна, достаточно существующих нормативных документов, главное их выполнять. С начало нужно создать качество управления, тиражировать лучшие практики, потом уже стандартизовывать то, что прижилось, а не наоборот. На рынке уже есть интересные практики управления, нужен инструмент их тиражированию, это зависит от политической воли регулятора. Одна из задач АКОН - информированность участников рынка о лучших практиках обслуживания, эксплуатации и управления жилой и коммерческой недвижимости, как основы для стандартизации

- ЖКХ сегодня в глазах потребителей ассоциируется с некоторым пожирающим деньги монстром: туда платят и платят, а улучшений не видно. Также мы видим, что в этом секторе всегда есть некоторая напряженность и конфликтность между жителями и управляющими компаниями. Так ли это? Если так, то как можно изменить ситуацию?

В любом неоднозначном процессе, сфере, всегда можно найти что-то позитивное и сообщать об этом остальным участникам, снижать конфликтогенность, а не раздувать ее играя на низменных чувствах части населения. Право на отстаивание своей позиции в конфликте с УО должен иметь только собственник, чьи интересы были ущемлены, а не любой случайный прохожий. Спорные ситуации необходимо пытаться разрешить сперва на досудебного уровне, для этого существует механизм третейский судов. Нужно переломить ситуацию, когда виноватый заранее назначен и его наказывают только фискальными инструментами

- Нередко можно услышать, что в качестве альтернативы управляющим компаниям должны выступать ТСЖ-ТСН. Но профессионалы рынка понимают, что большинство ТСЖ/ТСН нерентабельны для работы на одном доме, а потому не могут предложить конкурентный тариф по обслуживанию. А также, по сути, дома все равно обслуживают управляющие. Как усовершенствовать эту форму управления домами?

Права, обязанности и ответственность органа управления ТСЖ-ТСН должна быть приравнена к УО также и по лицензированию, тогда каждый руководитель ТСЖ-ТСН сможет оценить свои возможности для управления МКД. Сейчас орган управления большинства ТСЖ-ТСН фактически нанимает сервисные компании на подряд, а сам только распределяет бюджет. Такая многоуровневая система целесообразна для жилых объектов очень большой площади, свыше 100 тыс. кв. м., и сложной конфигурации, включая подземные паркинги, торгово-развлекательные центры, социальные объекты и др. Фактически это многофункциональные жилые комплексы и, возможно, нужны УО с различной специализациией для их эффективного управления, но с единым центром принятия решений.

- Каково ваше отношение к системе капитального ремонта. Многие считают, что она работает по принципу финансовой пирамиды и собственник МКД, принудительно делающий взносы, не знает точно, как и когда будут потрачены его деньги. В интернете есть даже движение принципиальных неплательщиков. При этом, это еще одно финансовое бремя на население, которое уже накопило огромные долги. Что делать с этой системой? Оставить все, как есть или что-то корректировать?

Ассоциация АКОН обратилась к Премьеру Правительства РФ Д.А. Медведеву, дополнить программу капремонта механизмом постоплаты. Это позволит отремонтировать проблемный дом, не дожидаясь, пока он окончательно развалится. Собственникам будет понятно, куда пойдут их средства, строительные компании получат необходимые им подряды.

- Сегодня камнем преткновения развития Москвы стала идея реновации. Еще ничего не началось делаться, но уже выросло социальное напряжение. Один из аргументов против – многие хрущевки еще могут долго послужить, и они не аварийные. Взамен люди могут получить неравнозначное жилье. Как вы относитесь к данной программе и возможно ли ей какая-то альтернатива?

Здесь нужно было предварительно провести тщательное изучение общественного мнения, настроений, ожиданий, потребностей и интересов собственников - социальный маркетинг. Потом уже предложить понятные москвичам схемы реализации программы, подготовить приемлимые ответы на болезненные для них вопросы, учесть ожидания большинства, привлечь конфликтологов для работы с группами недовольных граждан и лидерами общественного мнения. И еще, проводить разъяснительную информационную политику в СМИ, где понятным языком четко с формулировать преимущества для горожан, выступив гарантом их интересов. Вместо этого в общественном мнении четко сформировалась совсем другая позиция, что программа реализуется в интересах строительного комплекса, с целью извлечения наживы, за счет бесправных горожан. Таким образом, населением это было воспринято, как ущемление прав, свобод и интересов больших групп москвичей. Хорошая и полезная идея была неправильно, скороспело подана. Эту очень перспективную и важную задачу, нужно доработать, скорректировать и правильно донести до москвичей. Имея опыт полномасштабных социологических исследований населения Ассоциация АКОН готова предложить свою помощь в решении этой проблемы.