Рынок обслуживания жилой недвижимости: вчера, сегодня, завтра
В августе 2015 года ассоциация АКОН совместно с Институтом стратегических оценок и анализа (ИСОА) провела совместное исследование рынка обслуживания жилой недвижимости.
Полученные результаты презентовал Президент ассоциации АКОН Сергей Креков на конференции: «Проблемные зоны ЖКХ и эффективные пути решения», которая впервые прошла 24 сентября 2015 года в рамках ежегодной выставки-ярмарки «Недвижимость-2015».
Индекс Ростова
Тариф на содержание и эксплуатацию жилого помещения не связан с прямой себестоимостью производства конкретной услуги. Он складывается эмпирически и ни один орган местного самоуправления не может объяснить методологию его расчета. Скорее всего, жилищно-коммунальные тарифы зависят от заработной платы людей, обслуживающих тот или иной дом. А поскольку уровень средней заработной платы в регионах разный, то и тарифная ставка также отличается.
Ассоциация АКОН провела исследование по тарифам ЖКХ в городах-миллионниках, которая показывает, что тарифные ставки на коммунальные услуги не связаны со средней заработной платой населения в регионе. При этом в структуре себестоимости обслуживания жилищного фонда около 70% составляет фонд оплаты труда (ФОТ). Помимо этого, себестоимость включает в себя затраты на вывоз мусора, расходные материалы на клининг, на инженерию, налоги, обслуживание лифтов, радиоточку и антенну, прибыль УК (5–10%). Однако, как мы видим, сейчас тарифообразование к структуре издержек не имеет никакого отношения.
В наших расчетах мы взяли за основу Ростов-на-Дону. В этом городе соотношение тариф/зарплата считаем оптимальным - тарифная ставка на содержание помещений (16,07 рублей за 1 кв. м), что в номинальном выражении ниже, чем в других городах-миллионниках, и в этих условиях успешно работают государственные и частные управляющие компании.
Следующим по размеру заработной платы идёт Казань: там в среднем в месяц получают 23 318 рублей, при этом тот же самый тариф равен 23,73 рубля за кв. метр. Практически столько же, как и в Казани, получают в Самаре и Нижнем Новгороде — 23 663 и 23 762 рубля, но при этом в Самаре коммунальный тариф установлен на уровне 24,6 рублей за кв. метр, а в Нижнем Новгороде — 29,85. В Питере средняя заработная плата составляет 38 990 рублей в месяц, а тариф равен 20,42 рубля за кв. метр. В Москве же население получает около 56 913 рублей при размере тарифа 25,51 за кв. метр. Анализируя эти цифры можно говорить о занижении тарифов в Москве и Питере и весьма завышенных в Нижнем Новгороде. Из этого следует единственно правильный вывод: в тарифообразовании нет вообще никакой логики.