Сергей Креков. О муниципальном контроле и надзоре управляющих организаций

29 июня 2016 года в Торгово-промышленной палате Российской Федерации прошло заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства на тему: «Управляющие организации и госжилинспекции: новые административные барьеры для бизнеса или эффективный надзор и контроль в жилищной сфере?»

Сергей Креков, президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), заместитель председателя комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства ТПП РФ выступил с докладом на тему: "Контоль и надзор убивают?".

Главное, чтобы контроль и надзор не убивал желание у УО заниматься бизнесом по управлению многоквартирными домами. В целом к системе много вопросов с точки зрения избыточных регуляторных функций. Мой доклад принципиально сводится к тому, что мы попытались посмотреть на ситуацию глобально. Это, безусловно, не подходит ни под одну частную историю. Данные цифры характеризуют то, что происходит на рынке.
Внесение изменений в 20 ст. ЖК РФ и включение общественного контроля добавило активности контролю со стороны общества и граждан. Существуют различные некоммерческие объединения, которые представляют граждан, консультируют их по различным вопросам. И тоже помогают им контролировать. Изменения подхода требуются кардинальные. Все попытки ужесточить контроль и использовать его как наведения порядка пока не к чему не привели.
На сегодняшний момент именно мосжилинспекция открыто предоставляет данные. Виден прирост количества административных актов на юридические лица и членов директоров. Общая сумма штрафов составила 474 млн. руб. Из которых по решению судов наложено более 9 млн. руб. Размеры штрафов варьируются от 0 до 250 тыс. руб.
С 2010 по 2014 год в отношении жилищной инспекции управляющие организации оспаривали административные акты в количестве 684.
С начала 2015 г по настоящий момент уже 729.В данном случае вопросов к тому на основании чего вынесены административные акты, у управляющих организаций становиться все больше.
Другим не менее важным моментом является не только размер положенного штрафа, но и количество проверок.
Без контрольной функции со стороны государства обойтись нельзя, но и она должна иметь рамки. Сейчас этих рамок нет, именно это и создаёт проблемы.
Сейчас количество административных актов связанно с увеличением количества жалоб со стороны жителей.
Мы проанализировали рынок Москвы. В нашей структуре фонда 31 607 зданий. Общий фонд составляет 35 000 домов. Они распределены по наиболее крупным участникам рынка: ТСЖ И ЖСК, частным компаниям, ГБУ и публичным акционерным обществам на 100% аффилированы с Москвой. По каждой форме управления мы вывели среднюю площадь дома:11 000 у ТСЖ,8,900 у частных, и более 7000 у ГБУ. Мы провели исследование: средний тариф ТСЖ -35 рублей, у частных компаний -30 рублей,25,53-это тот тариф, который утвержден Москвой для ГБУ.
Доля среднего штрафа в месячной выручке управляющих организациях применительно к среднему дому. ТСЖ- 13%, частных компаний -19% и у ГБУ- 29%. При этом есть масса случаев, когда частные компании работают по государственному тарифу и точно также работают ТСЖ.В этой ситуации размер штрафа будет ещё выше.25% у управляющих организаций, не менее 17% у ТСЖ и ЖСК.
Мы сделали анализ динамики тарифа по статье "содержание эксплуатации" в Москве за последние 5 лет. Средний прирост составил 2,26%. Это нам говорит о том, что не существует никаких экономических параметров из которых состоит тариф, в рамках которого он мог бы расти такими медленными темпами. Соответственно сознательная экономика УО несёт на себе огромные риски не индексации тарифа, коммерческая деятельность становиться все менее привлекательной. При этом доля среднего штрафа в их выручке растёт.
Сейчас налоговая инспекция оценивает деятельность юридических лиц, берет модель 5%-ой доходности. Управляющим организациям всех форм экономически тяжело выдерживать средний размер штрафа.
Мы взяли и прошлись по жилым домам(ГБУ) с анкетой из 20 вопросов, где они должны были оценить деятельность УО в различных аспектах ее деятельности.
Мы вывели следующее. У нас было 47 многоквартирных домов 759 респондентом. В каждом доме мы находили не менее 30% недовольных жителей, проживающих в доме. При этом мы не устанавливали правовой статус. Максимальный размер –это 18% в доме. Это означает следующее. В среднем в каждом доме 10% жителей(собственников) не довольны деятельностью любой управляющей организацией.
Жилищный инспектор в ходе своей деятельности заходит только в каждый четвёртый дом. У него не существует все мы понимаем физических возможностей. Из каждого дома 10% людей могут обратиться в жилищную инспекцию с запросом на не добросовестное исполнение управляющей организацией тех или иных функций.
Мы привели данные о том сколько жителей Москвы (официально зарегистрировано 9 млн 200 тыс. чел.) взяли предположим, что 10% -всегда недовольных. В итоге получается 920 тыс. жителей Москвы, прописанных в своих квартирах, которые потенциально могут обратиться с жалобой в жилищную инспекцию. Этот процент практически не меняется. Каким образом жилищная инспекция будет взаимодействовать со всеми этими гражданами, большая загадка.
Количество обращений со стороны граждан благодаря системе интерактивного взаимодействия возможно еще больше вырастет. Мы вывели по тем компаниям с которыми мы общались количество неплательщиков 24 %. Чаще всего обращения граждан связано с временем года, с тем что УО начинают взыскивать долги, корпоративными спорами.
На самом деле дом не един жители не едины, ни во мнении, ни в оценке, ни в желаниях. В этой ситуации взаимодействие с каждым отдельным субъектом дома, который формирует абсолютно индивидуальную частичную повестку. Это конечно тупиковый механизм взаимодействия с тем, конечным потребителем, который должен получать услугу добросовестную и качественную.
Предложений у управляющих организаций масса, но это будет сложно объединить во что- то единое, это достаточно серьезный документ.
Дублирующие функции между жилищными инспекциями и муниципальными жилищными комитетами. Каждый из них решает одну и туже задачу.
Вызывает большое опасение, то что озвучено в планах перечислять штрафы в доход муниципалитетов, т.е. мы создаем выгодоприобретателя. Это очень опасно. Если действительно факт выявлен и в рамках этого факта наложен административный штраф, то единственным выгодоприобретателем может быть дом. Поскольку дом получить не может, в этой ситуации должен быть либо лицевой счет, либо котлово, если дом не имеет лицевой счета. Ещё одно — предложение- это экономическое ограничение размеров штрафа экономикой дома. Зачастую средние смывают лицо частным историям. А частные истории бывают такие, что размер штрафа больше месячных сборов с дома.
Чем больше площадь дома, тем более свежая постройка, все старые это маленькая площадь, а значит высокий взнос, большое количество предписаний со стороны жилищных инспекций. Соответственно штрафы, которые больше самого сбора. Привлекательность управления такими домами д управляющих организаций резко снижается.
Огромное переживание и возражение со стороны управляющих организаций вызывает отзыв лицензии без решения суда. В данном случае проще создать муниципальную УК и управлять всем жилым фондом, без привлечения к этому бизнеса.