Сергей Креков. О "расслоении" рынка обслуживания жилой недвижимости
Рынок расслоился абсолютно четко и структурировано. Дома, которые обладают минимальной экономической эффективностью, максимальным износом по большей части сосредоточены в активе госпредприятий, которые тащат на себе это бремя. Ни одна частная компания не хочет бросаться в этот омут, она просто не видит для себя экономики и бизнеса.
С другой стороны, между УК и ТСЖ сейчас идет активная борьба за дома. Средняя площадь ТСЖ выше, чем средняя площадь УК. Дело в том, что экономика ТСЖ строится на экономике одного дома, а экономика УК строится на портфельном управлении МКД.
Есть один главный момент: каждая из форм управления содержит обоснованные минусы. Мы обратили внимание, что дома в управлении ТСЖ, которые находятся ниже средней экономической эффективности, чаще всего используют УК как подрядчика выполнения технических работ. Эта форма наиболее комфортно и рыночно себя чувствует. Формально ТСЖ не создает сложную структуру управления внутри себя, нанимает УК, которая выполняет полный комплекс работ. Это позволяет ТСЖ существовать в низких экономических параметрах дома. Для УК есть плюсы – здесь она работает не с множеством собственников, а с центром принятия решений – председателем ТСЖ.
Эта форма показалась нам наиболее интересной. Порядка 30-40% ТСЖ работает в этой схеме, при этом степень подряда колеблется от 50 до 100%.