Как будут сносить пятиэтажки и как ради этого будут менять законы
Президент России Владимир Путин и мэр Москвы Сергей Собянин в конце февраля провели встречу, на которой глава государства поддержал предложение главы столицы о расселении пятиэтажек и начале новой программы по строительству жилья.
Также президент заметил, что программа должна устраивать жильцов, а для контроля необходимо предусмотреть прозрачность работы механизма расселения. Мэр согласился с президентом и добавил, что в столице накоплен богатый опыт по сносу «хрущевок». Упомянул Собянин и про то, что собственники квартир скорее выиграют от инициативы: расселять их постараются в районах, где они и проживают, а стоимость жилья вырастет на 20–30%.
После этого в СМИ появилась информация о том, что программа реновации коснется около 8 тысяч домов, построенных в 1950-х — 1960-х годах. Общая площадь домов под снос будет равняться 25 млн кв. метров. Сейчас там проживают 1,6 млн человек. По приблизительным подсчетам, на реализацию проекта потребуется около 3,5 трлн рублей. При этом глава Минстроя Михаил Мень в эфире телеканала РБК заявил, что на начальном этапе проект будет финансироваться из бюджета столицы.
Для реализации проекта таких масштабов необходимы изменения в законодательстве, которые позволили бы решать возникающие при вводе огромных объемов жилых площадей вопросы. Также властям города понадобятся новые полномочия для определения источников финансирования программы и определения порядка сноса старого и предоставления нового жилья. В этих и других вопросах попытался разобраться Sobesednik.ru.
Новый законопроект
2 марта Собянин проводит встречу с депутатами Госдумы, на которой обсуждается подготовка поправок в федеральное законодательство для узаконивания сноса пятиэтажек. Тогда же стало известно, что для разработки поправок будет создана рабочая группа из депутатов, представляющих Москву, от разных фракций. По информации источников РБК, такие поправки законодатели должны принять в «максимально короткий срок».
Уже вечером 10 марта в Думу вносится проект закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве», где депутаты и сенатор от Москвы предлагают большое количество правок, касающихся ликвидации старого жилого фонда и строительства новых домов.
Из документа ясно, что собственникам квартир в домах под снос будет предоставляться аналогичное число «квадратов» с таким же количеством комнат. При этом квартиру могут выдавать не в том же районе, а в соседнем, но обязательно в том же округе. Однако это правило не будет действовать в Центральном, Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административных округах — здесь собственников жилья могут отправить и в другой район в пределах округа.
Мнения
Отдельно стоит обратить внимание на то, что гражданам будет дано два месяца на принятие решения о переезде, а в случае отказа будет грозить выселение по судебному решению. Дальше же можно будет оспаривать только предоставленную замену, а вот как быть, если собственник против самого выселения и сноса — непонятно.
Сергей Митрохин, председатель московского регионального отделения партии «Яблоко» и один из главных борцов с точечной застройкой в городе, считает, что люди, живущие в домах под снос, в случае принятия законопроекта будут «абсолютно бесправны»: «Если они выступят против — их переселят по решению суда», — добавляет он.
Депутат Мосгордумы Елена Шувалова отмечает, что власти в СМИ смещают фокус в сторону пятиэтажек, однако в законопроекте речь о реновации целых кварталов:
— Где вы видите, что речь идет именно о пятиэтажках? Пятиэтажки — это какое-то прикрытие, чтобы люди обрадовались, что старые «хрущевки» будут расселять. Речь о реновации целых кварталов. О каких конкретно территориях идет речь, никто не знает. Когда примут закон, строительный олигарх может взяться за любой квартал, который ему понравится. Конечно, он не будет думать о том, кто в аварийных домах живет, а кто в новых.
На изменившиеся планы властей обращает внимание и Сергей Митрохин. Также он считает, что при реализации новой программы не будет применятьсяныне действующее законодательство:
— По моему мнению, все градостроительство в рамках этой «реновации» выводится из правового поля. Отменяется Генплан города и ряд других документов. Власти теперь могут строить все что хотят, не считаясь с законодательством; у них может появиться возможность корректировать любые нормативы. Отменяются режимы землепользования, появляется возможность строить там, где по федеральным законам строить нельзя. Напрямую это не указывается, но фактически можно будет строить и в природных зонах, например.
Сергей Митрохин
Андрей Широков, председатель комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты РФ, смотрит на готовящийся законопроект как на тотальное наступление государства на права собственников квартир:
— Власть не имеет к этим пятиэтажным домам никакого отношения. Все эти дома — собственность жителей многоквартирных домов. В Жилищном кодексе РФ написано, что вопросы об использовании дома решают две трети собственников. Для этого нужно во всех домах провести собрания, где собственники будут решать, что делать: снести или делать, например, капремонт. Этот законопроект подменяет жилищное законодательство.
Выгодное вложение под снос
По данным ряда агентств недвижимости, после заявления мэра Москвы о грядущем сносе пятиэтажек количество обращений по вопросам купли-продажи вторичного жилья увеличилось. Часть экспертов считает, что новая политика столичных властей может на некоторое время создать на рынке оживление. Вместе с тем пока речь идет только о звонках, а не о реальном спросе: покупатели хотят знать, будут ли улучшаться условия после переезда из сносимых домов.
Риелторы не рекомендуют спешить с инвестиционной покупкой «хрущевок». С увеличением предложения новостроек в городе застройщики в будущем могут начать снижать цены, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
— Безусловно, альтернативное жилье, которое предложат власти или привлеченные к проекту застройщики, будет лучше, чем пятиэтажки. Переселенцы получат новые инженерные системы и современный конструктив взамен морально устаревших зданий сорокалетней давности. Соответственно, их стоимость неизбежно будет выше. В то же время нужно понимать, что власти и девелоперы заинтересованы в максимальной скорости строительства и минимальных расходах, поэтому переселиться из «хрущевки» в жилой комплекс премиум-класса, скорее всего, не удастся: девелоперы высокобюджетных проектов будут строить для переселенцев отдельно специальное жилье.
Не стоит забывать, что программа может растянуться на долгие годы и даже утвержденные властями графики ее реализации могут смещаться, — продолжает Литинецкая. — К примеру, в рамках предыдущей кампании по сносу ветхого жилья сроки ее завершения неоднократно сдвигались: на 2006, 2010, 2015 годы. То есть у потенциального инвестора есть риск купить «чемодан без ручки» — деньги будут вложены сейчас, а получение новой квартиры произойдет, скажем, через 10 лет. Кроме того, объем предложения новостроек на столичном рынке уже сформировался огромный, а с учетом программы расселения он вырастет еще больше. Это значит, что инвестору придется иметь дело с острой конкуренцией со стороны других продавцов. Поэтому, возможно, имеет смысл вкладываться в пятиэтажку только с прицелом на улучшение собственных жилищных условий.
Предоставляемое жилье будет стоить дороже на треть, но после принятия закона власти могут изменить правила купли-продажи квартир именно в домах, которые затронет программа, считает Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН:
— Новое жилье, выдаваемое властями при расселении пятиэтажек, по предварительным оценкам экспертов рынка будет дороже на 30–35%, что вполне логично за счет ряда объективных факторов. Во-первых, увеличится общая площадь квартиры, что может привести к росту цены на 10–15%. Согласно законопроекту, новые квартиры будут предоставляться собственникам недвижимости в идущих под снос пятиэтажках с аналогичной жилой площадью и с таким же количеством комнат. При этом нежилые помещения квартиры — кухня, санузел, коридор — в домах с современными планировками предусматривают большую площадь. Например, в типовой «хрущевке», как правило, площадь кухни составляет 5–7 кв. метров, а в современных новостройках она увеличена в среднем до 9–12 кв. метров. Во-вторых, 15–20% удорожания придется на качественно новый уровень самого дома. Пятиэтажки морально устарели, кроме того, некоторые уже находятся в аварийном состоянии, что непосредственно и послужило одной из причин реновации ветхого жилого фонда Москвы.
Приобретение квартиры в пятиэтажке под снос — рискованная сделка, — считает Немчанинова. — Собственники квартир в ветхом жилом фонде, понимая возможные преимущества и перспективы, выставят соответствующие неоправданные цены. При этом неизвестны сроки сноса каждого конкретного дома. Более того, возможно, когда закон вступит в силу, правительством будут разработаны определенные ограничения или введен мораторий на проведение сделок купли-продажи в домах, попадающих под снос. Соответственно, пока не определен четкий механизм расселения пятиэтажек и выдачи нового жилья, говорить о конкретной выгоде покупки таких квартир не приходится.
Вопрос о земле
После того, как началось обсуждение в СМИ программы реновации, жители «хрущевок» вспомнили о земле под их домами. Но беспокоиться, скорее всего, уже поздно. Адвокат Всеволод Свобода рассказывает, что ТСЖ не регистрировали землю, так как боялись увеличения налогов, а теперь это сыграет против жильцов домов, так как без госрегистрации чиновникам будет гораздо проще осуществлять реновацию:
— С точки зрения Жилищного кодекса земля может принадлежать жильцам, однако нужно понимать, что собственниками недвижимого имущества можно стать после его государственной регистрации. Большинство ТСЖ не оформили это право из-за того, что боятся высокого налогообложения (напрасно, кстати). Соответственно, для московской администрации этот вопрос не будет являться проблемой. Подавляющее большинство участков сейчас не оформлено. А все призывы о том, что нужно торговаться с городом из-за жилья, работают только в том случае, если ТСЖ оформило в собственность землю под домом и придомовую территорию. Остальным ничего не светит в плане выторговования у города дополнительных условий.
Где возьмут деньги
Программа по сносу некоторых типов «хрущевок» началась еще при Лужкове, в 1999 году. Руководитель департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин недавно напомнил, что начатый этап этой программы все еще не закончен. По первой программе сноса предполагалось снести 1722 дома, но к настоящему времени все еще стоят 75 пятиэтажек. До объявления старта новой масштабной программы их планировали снести в течение двух лет. Как вспоминает председатель комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты РФ Андрей Широков, бывший тогда депутатом второго созыва Московской городской Думы, этот этап реновации тогдашние власти города хотели осуществлять без привлечения денег из бюджета. Для решения задач привлекали бизнес, а само переселение шло по «волновой» схеме, когда жильцы из первых сносимых домов переселялись в новостройки, потом на месте их старых домов строились новые, и следующие в очереди переезжали туда. Не так давно московские чиновники уверяли, что старт второго этапа программы сноса ветхих пятиэтажек в Москве в ближайшее время практически невозможен. Сергей Левкин заявлял журналистам на конференции ИД «Коммерсантъ»: «На сегодняшний день, по моему мнению, старт второго этапа программа сноса ветхих пятиэтажек в Москве не просто крайне сложен, но и практически невозможен». Однако уже после встречи с Путиным Собянин начал говорить о готовности выполнять новую программу. В чем же причина резкого изменения курса властей? Депутат Мосгордумы Елена Шувалова объясняет спешку чиновников весьма оригинальным способом: — Сейчас, как и во время президентских выборов 1996 года, состоялся сговор властей с крупным бизнесом для финансирования предвыборной кампании. В прошлый раз была осуществлена приватизация, теперь же внимание обращено в сторону строительной сферы. Однако граждан так просто выселять из собственного жилья не получится. Инициатива вызовет небывалый народный протест. Сергей Митрохин склонен считать новую инициативу подготовкой к грядущим выборам мэра и президента. При этом власти рискуют сделать неверный шаг и оступиться: — По логике власти, все жители пятиэтажек осчастливленные пойдут голосовать за действующую власть. Однако мы видим халтурное исполнение этой идеи, которое может в итоге привести к обратному эффекту. Для огромного числа горожан это будет постоянная точечная застройка под их окнами. Столичный стройкомплекс нуждается в новых проектах на территории города. Андрей Широков объясняет масштабную программу реновации мощью строительного лобби: — Есть большое желание освободить пространства для застройки, а также вложить туда три триллиона бюджетных рублей, о которых говорили ранее в СМИ. В законопроекте не прописана конкретная сумма, но прописана возможность участия города в этом процессе. Все районы пятиэтажек уже давно обжиты, налажена инфраструктура — естественно, эти территории привлекательны для застройщиков. При этом сами представители строительных компаний на данный момент заинтересованы в строительных площадках на западе Москвы, полагает директор компании «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев: — Девелоперы, скорее всего, проявят интерес к юго-западному, западному, северо-западному направлениям как наиболее перспективным площадкам с точки зрения реализации квартир и доходности проекта. Но в целом конкретные выводы можно сделать уже по факту разработки программы, формирования и утверждения списка домов, планируемых к сносу. В данном случае мы отталкивается от домов определенной серии, которые могут быть теоретически снесены, и такие здания расположены целыми микрорайонами или кварталами во многих районах Москвы: где-то по 9–10, а где-то и под 20–30 домов.
«Хрущевки» вперед «авариек»?
Между тем не была закончена не только первая программа сноса «хрущевок»: в Москве до сих пор стоят разваливающиеся дома, построенные еще в первой трети прошлого века.
Сергей Митрохин сомневается в том, что новая программа затронет всех нуждающихся в переезде:
— Осталось большое число людей, живущих в ужасных условиях. В Москве есть реально аварийные дома, коммуналки. Люди там живут в ужасных условиях. Подобных строений в городе около пятисот. Могу привести в пример дома, построенные в 30-х годах: улица Лодочная, дома 13 и 15. Дойдет ли до них эта программа? А есть еще очередники, которые живут в разных условиях, но все они нуждаются в дополнительной жилплощади.
Если аварийные строения и дома с коммуналками окажутся в кварталах, которые пойдут под снос, их жильцам также посчастливиться переехать. Однако домами, которые находятся вне территорий с типовой застройкой, заниматься, похоже, не будут — это неудобно экономически и технологически, считает Никита Чулочников, президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость:
— Речь сейчас идет о сносе большого количества именно типовых домов, о кварталах и целых микрорайонах города. Это индустриальная программа. Дома будут сноситься исходя из технологии, важно именно насколько это будет удобно. Если мы возьмем аварийные и прочие дома, которые не относятся к сериям индустриального домостроения, будет видно, что они разбросаны по всему городу, к ним нужно применять индивидуальный подход. Нужно проводить техническое обследование каждого дома, составлять акты — это совершенно другой подход. Если эти аварийные дома попадут в кварталы пятиэтажек, которые нужно сносить — их, соответственно, также снесут. Потому что по новой программе будут переселять целыми кварталами, а единичными проектами заниматься в сложившихся условиях нецелесообразно экономически.
Никита Чулочников
Что до «очередников», то все претендующие на увеличение жилплощади категории граждан получат дополнительные метры, а в некоторых случаях и квартиры, главное — знать в какие инстанции обращаться:
— Я считаю, что проект по сносу пятиэтажек — это тот случай, когда пересекаются интересы жителей, городских властей и бизнеса, — говорит адвокат Всеволод Свобода. — Для решения всех проблем будет организована коммуникация по двум каналам: с собственниками жилья будет работать департамент имущества, а с теми, кто живет в муниципальном жилье — жилищные комиссии. Сначала выбор альтернативных вариантов жилья будет не очень большой, но потом кампания наберет обороты.
Жильцам и приватизированных квартир, и муниципальных город будет предоставлять жилье метр в метр, но если люди стоят в очереди на улучшение жилищных условий, им улучшат эти условия, — продолжает адвокат. — Напомню, что некоторые категории жильцов могут при переселении получить две квартиры вместо одной. По законодательству есть возможность требовать отдельное помещение у людей с некоторыми категориями инвалидности. Кроме того, на это могут претендовать живущие вместе родственники, имеющие разные семьи: семьи брата и сестры, например. Но чтобы переселение прошло удачно, люди должны заблаговременно обратиться в жилищные комиссии по месту проживания.
Капремонт: собрать нельзя вернуть
Интересно также, куда пойдут деньги на капремонт сносимых домов, ведь жильцы «хрущевок» платили самые большие взносы по этой программе. Недавно Сергей Собянин ответил на этот вопрос на своей странице в социальной сети «В контакте»: «Жители домов, включенных в программу реновации, платить за капремонт не будут. Ранее уплаченные взносы пойдут на строительство новых домов. Хотя, конечно, этих денег не хватит даже на сотую часть необходимых затрат», — написал мэр.
По действующему законодательству тратить деньги из фондов капремонта на строительство новых домов нельзя, напоминает Андрей Широков. Скорее всего, законодательные изменения в будущем затронут и эту сферу:
— Чтобы потратить деньги, собранные на капремонт, надо сначала изменить закон. Почему за счет средств, собранных на ремонт, будут финансировать строительство нового жилья? Это деньги собственников, собранные на конкретные цели — для оплаты услуг и работ по капремонту.
Власти, скорее всего, вернут деньги за капремонт и не пойдут на конфликты с жильцами: программа реновации слишком важна для них. В противном случае можно будет обращаться в суд, считает Всеволод Свобода:
— Жильцы сносимых домов имеют право на полный возврат взносов на капремонт в течение последних трех лет. По Жилищному кодексу, граждане тратят деньги на ремонт помещения, в котором проживают, а в результате программы помещение будет уничтожено, капитальный ремонт проведен не будет. Соответственно, фонд капремонта обязан вернуть все деньги до копейки. Не будем забывать и о том, что собственники квартир в новостройках (в которые и переедут жильцы) освобождаются от взносов. Я думаю, что мэрия заинтересована в максимально бесконфликтном решении всех вопросов с переездом, и деньги за капремонт вернут. По сравнению с прибылью от проекта реновации — все это копейки. В один новый высотный дом можно переселить жителей трех «хрущевок», остальную территорию застроят новыми башнями. Власти пойдут на все, чтобы реализовать программу без репутациионных потерь. А если деньги не вернут, жители могут спокойно подавать в суд.
Жить в «деревянных строениях»?
Во время реализации программы придется переселять огромное количество людей. Скорее всего, разместить всех в новые дома сразу не получится. Власти могут задействовать «маневренный фонд» — временное жилье, предоставляемое на срок строительства новых домов: министр Михаил Мень сообщил, что для реализации поручения президента Минстрой совместно с властями Москвы создаст такой фонд для временного места проживания людей.
Заместитель главы Минпромторга Виктор Евтухов уже предложил в ходе реализации программы расселения пятиэтажек обратить внимание на использование временных построек из дерева. Учитывая, что, по словам Меня, проект переселения рассчитан не менее чем на 15–20 лет, горожане могут надолго задержаться в подобных постройках.
Сергей Митрохин в связи с высказываниями чиновника вспоминает о сталинских временах:
— Фактически людям предлагают пожить в бараках. А сколько времени они там будут ждать — неизвестно. Доживут ли они в них до переезда? В сносимых пятиэтажках живет много пожилых людей.
Никита Чулочников не разделяет опасений политика, ведь стандарты деревянного домостроения изменились. Кроме того, у властей должны быть квартиры в запасе, которые можно передать на время переезжающим:
— У администрации города, как правило, есть какой-то жилой фонд, предназначенный для временного пребывания там граждан. Термин «маневренный фонд» я бы использовал осторожно. Собственникам квартир в пятиэтажках могут предоставить жилье, которое на данный момент не распродано застройщиками. Заключат контракт с ними, выкупят по приемлемой цене.
Нигде не указано, каким дом из маневренного фонда должен быть. Мы не знаем, что это будут за дома, — подчеркивает эксперт. — Новости о предоставлении деревянных домов, конечно, воспринимаются негативно. Многим сразу же придут на ум бараки, низкокачественное жилье. Но, думаю, в этом конкретном случае речь идет о современном домостроении.
Развивает идею Чулочникова руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Уже существует определенный объем квартир, которые строительные компании готовы продать с дисконтом:
— Уже сейчас на рынке есть хороший ресурс для решения проблем жителей домов, которые первыми пойдут под снос. Для этого даже не придется строить новое жилье до начала сноса первого микрорайона. Дело в том, что на рынке сформировался значительный объем нераспроданных квартир в готовых новостройках. На долю готового предложения сейчас приходится около 25% от общего объема продаваемых квартир в новостройках, за последние два года этот показатель вырос в 1,6 раза.
В большинстве случаев девелоперам невыгодно держать нераспроданные квартиры на балансе, поскольку это повышает налоговую нагрузку, к тому же увеличивает срок погашения кредита на стройку перед банком, а это прямые финансовые потери. Поэтому вполне вероятно, что многие девелоперы будут готовы продавать такие квартиры государству с дисконтом в рамках программы, — говорит Репченко.
Не только Москва
Спецификой московского рынка недвижимости объясняет количество изменений вносимых в закон Сергей Митрохин:
— Законопроект, очевидно, создается наспех, с применением какой-то неудобоваримой терминологии, — возмущается Митрохин. — Все это безумие хотят втиснуть в закон о статусе столицы, который подчеркивает особое положение Москвы в России, авторы добавят туда еще ряд норм, которые еще сильнее увеличат ее отрыв от других городов. Это связно с тем, что в ускоренном порядке надо строить жилье, при этом объемы должны быть выше, чем в провинции. Обычным же регионам, по мнению авторов законопроекта, никакая реновация не нужна — все это резко подчеркивает неравенство Москвы и других регионов.
Однако в некоторых городах России власти стараются не отставать от Москвы. «Эхо Екатеринбурга» сообщает, что в городе уже подготовлен список из 50 домов, которые должны будут снести. Владельцев устаревшего жилья, скорее всего, переселят в новостройку, заявил вице-мэр Екатеринбурга Андрей Корюков. Также сайт приводит информацию о том, что городская администрация планирует привлечь для реализации проекта частный капитал.
Но Екатеринбург все же стоит считать исключением из правил. Если подобная инициатива начнет реализовываться, например, в Пензе, сложно будет добиться её четкого воплощения, считает Екатерина Артамонова, руководитель компании «Ростум-Недвижимость», партнера КР «Мегаполис-Сервис». Областные власти пока заняты программами по расселению ветхого жилья, построенного в начале прошлого века, замечает риелтор:
— В Пензе, как и в других городах страны, много «хрущевок», но сносить их массово, конечно же, никто не планирует. На сегодняшний день под снос идут дома, которые были построены ещё в 20-е — 30-е годы. Они находятся в аварийном состоянии и подлежат расселению. Как правило, наиболее активно это происходит на участках, интересных для застройщиков. Конечно, если бы в нашем регионе появилась подобная программа по сносу и расселению «хрущевок», население восприняло бы это положительно.
А, например, в Иркутске все еще стоит вопрос о расселении частного сектора и двухэтажных деревянных бараков, в которых до сих пор живут люди. Артем Хохлов, директор агентства недвижимости «Земеля», также напоминает, что из-за сейсмической активности в городе дома выше пяти этажей не популярны:
— У нас в связи с сейсмическими условиями долгое время ничего выше пятиэтажек в принципе не строили, и только с появлением новых строительных технологий начали возводить девятиэтажки. Если представить, что такую программу применят к нашему региону, то нужно сносить практически 50% уже существующего жилья и расселять из него людей. К тому же на сегодняшний день перед властями стоит более приземленная задача: расселение частного сектора и деревянных двухэтажных бараков.
Алексей Пикин, генеральный директор компании «Мегаполис-Сервис» в Волгограде, считает, что проверенные временем пятиэтажки могут простоять еще немало лет, а также сомневается в возможности реализации крупных градостроительных программ в провинции:
— Волгоград во время Великой Отечественной войны был практически стерт с лица земли, массово отстраивать его начали в 50-е годы прошлого столетия. «Хрущевки» и «сталинки» составляют львиную долю жилого фонда города, поэтому если начать их сносить, то людям в городе на Волге попросту негде будет жить. К тому же такое количество переселенцев из старого жилого фонда невозможно одномоментно обеспечить жильем в новостройках. Да в этом и нет острой необходимости: выстроенные на совесть пятиэтажки простоят еще десятки лет. Гораздо актуальнее расселить людей из ветхих и аварийных домов, которых в городе большое количество. А вот этот процесс если и идет, то не так быстро, как этого хотелось бы.
Источник: Sobesednik.ru